Asunnon myynti avioerossa – vaihtoehdot yhteiselle kodille

Yhteinen koti on usein avioeron suurin taloudellinen kysymys. Ratkaisuun vaikuttavat omistus, asuntolaina, ositus, asumisen tarve ja se, kuinka nopeasti asia halutaan järjestää. Vaihtoehdot kannattaa käydä läpi rauhassa: asunto voidaan myydä, toinen puoliso voi lunastaa toisen osuuden tai asumisesta voidaan sopia väliaikaisesti ennen lopullista ratkaisua.

Mitä yhteiselle kodille voidaan tehdä

Tavallisimmat vaihtoehdot ovat asunnon myynti ulkopuoliselle ostajalle, toisen puolison osuuden lunastaminen tai asunnon säilyttäminen yhteisomistuksessa määräajan. Kaikissa vaihtoehdoissa tarvitaan realistinen arvio asunnon arvosta ja jäljellä olevasta lainasta. Näiden tietojen avulla voidaan arvioida, jääkö kaupasta jaettavaa varallisuutta vai ylittääkö lainamäärä asunnon arvon.

Päätökseen vaikuttaa myös käytännön arki. Jos perheessä on lapsia, tutun kodin tai alueen säilyminen voi olla tärkeää. Toisaalta pitkä yhteisomistus voi sitoa molempien taloutta ja vaikeuttaa uuden asunnon rahoittamista. Siksi myös väliaikaisesta ratkaisusta kannattaa sopia kirjallisesti: kuka asuu asunnossa, kuka maksaa vastikkeet ja lainan sekä milloin tilanne arvioidaan uudelleen.

Omistus ja asuntolaina ovat eri asioita

Asunnon omistajat näkyvät kauppakirjassa ja omistuksen rekisteröinnissä. Asuntolainan velalliset taas määräytyvät pankin kanssa tehdyn lainasopimuksen perusteella. Vaikka puolisot sopisivat keskenään, että asunto ja laina jäävät toiselle, toinen velallinen ei vapaudu lainavastuusta ilman pankin hyväksyntää.

Vapaaehtoinen myynti edellyttää tavallisesti kaikkien omistajien suostumusta. Avioliittolaki suojaa lisäksi puolisoiden yhteistä kotia: vain yhden puolison omistaman yhteisen kodin luovuttamiseen voidaan tarvita toisen puolison suostumus. Omistus, avio-oikeus ja lainavastuu kannattaa siksi selvittää erikseen ennen tarjouksen hyväksymistä.

Voiko toinen puoliso lunastaa asunnon

Lunastus voi olla toimiva ratkaisu, jos toinen haluaa jäädä kotiin ja pystyy vastaamaan rahoituksesta yksin. Ensin sovitaan asunnon käyvästä arvosta ja siitä, miten asuntolaina sekä muu omaisuus huomioidaan osituksessa. Sen jälkeen pankki arvioi uuden lainajärjestelyn ja maksukyvyn.

Lunastukseen voi liittyä varainsiirtoveroa. Verohallinnon mukaan veroa voi tulla maksettavaksi siitä vastikkeen osasta, joka maksetaan osituksessa jaettavan varallisuuden ulkopuolisilla varoilla. Tilanne riippuu esimerkiksi avioehdosta, osituksen sisällöstä ja siitä, milloin lunastusta varten käytetty laina on otettu. Verokohtelu kannattaa tarkistaa ennen sopimuksen allekirjoittamista.

Milloin asunnon myynti on selkein vaihtoehto

Myynti voi olla selkein ratkaisu, jos kumpikaan ei halua tai pysty jäämään asuntoon. Toisaalta mahdollista on myös malli jossa jompi kumpi osapuolista jää asumaan asuntoon ja ostajaosapuoli ostaa asunnon molemmilta avioeron osapuolilta pois. Kun asunto ja siihen liittyvä laina saadaan pois yhteisestä taloudesta, molemmat voivat suunnitella seuraavaa asumisratkaisuaan omista lähtökohdistaan. Myyntihinnasta maksetaan ensin asunnon velat ja kaupankäynnin kulut. Jäljelle jäävän summan jakaminen ratkaistaan omistuksen ja mahdollisen osituksen perusteella. 

Avoin markkinointi voi sopia tilanteeseen, jossa tavoitteena on tavoittaa mahdollisimman laaja ostajajoukko ja aikataulu joustaa. Se tarkoittaa yleensä myynti-ilmoitusta, valokuvausta ja näyttöjä. Jos tärkeämpää on saada selkeä vaihtoehto nopeasti ja vähentää järjestelyjä, asuntoa voi tarjota suoraan ostavalle yritykselle. Tarjouksia vertaillessa kannattaa katsoa hinnan lisäksi ehdot, aikataulu ja kaupanteon varmuus.

Suora kauppa voi vähentää järjesteltävää

21 Casalle myytäessä asuntoa ei tarvitse laittaa julkiseen myyntiin eikä kodissa järjestetä yleisiä näyttöjä. Säästätte myös välittäjän kustannukset, jotka voivat olla useita tuhansia euroja. Tutustumme asunnon ja taloyhtiön tietoihin, arvioimme kohteen ja teemme kirjallisen alustavan ostotarjouksen. Myös remonttia tarvitsevaa tai vuokrattua asuntoa voi tarjota meille.

Jos toinen puoliso haluaisi jäädä asuntoon asumaan, se on myös mahdollista.

Myynnillä voi olla verovaikutuksia

Verohallinnon mukaan kuolinpesän tai perinnöksi saadun omaisuuden myynti pitää ilmoittaa aina, riippumatta siitä onko kauppa tehty välittäjävetoisesti vai suoralla kaupalla. Jos kuolinpesä myy asunnon ennen perinnönjakoa, mahdollinen luovutusvoitto tai -tappio ilmoitetaan kuolinpesän verotuksessa. Jos asunto on jaettu osakkaille ennen myyntiä, verotus kohdistuu tilanteen mukaan osakkaisiin.

Luovutusvoittoa arvioitaessa keskeinen vertailuarvo on yleensä perintöverotuksessa vahvistettu arvo. Jos myyntihinta on tätä suurempi, verotettavaa voittoa voi syntyä. Jos hinta on alempi, kyse voi olla luovutustappiosta. Kuolinpesän verotus ja mahdollinen oman asunnon verovapaus voivat olla tapauskohtaisia, joten veroasiat kannattaa tarkistaa ennen kauppaa.

Näin voitte pyytää alustavan tarjouksen

Kun osakkaat ovat yksimielisiä myynnin selvittämisestä, voitte lähettää meille asunnon perustiedot. Alkuun riittävät osoite, pinta-ala, huoneluku, vastikkeet sekä lyhyt kuvaus asunnon ja taloyhtiön kunnosta. Myös ajatuksenne asunnon hinnasta auttaa eteenpäin.

Tutustumme tietoihin ja kerromme, mitä asiakirjoja tarvitsemme arvion tarkentamiseen. Alustavan ostotarjouksen pyytäminen ei velvoita kuolinpesää hyväksymään tarjousta. Mahdollinen kauppa valmistellaan vasta, kun päätösvalta ja tarvittavat asiakirjat on varmistettu.

Pyydä alustava ostotarjous

Onko yhteinen kerrostalo- tai rivitaloasunto Oulussa tai lähialueilla? Kertokaa meille asunnon perustiedot ja toivomanne aikataulu. Teemme alustavan ostotarjouksen, jonka voitte käydä rauhassa läpi yhdessä. Siirry yhteydenottolomakkeelle

👉 Voit myös ottaa yhteyttä ja pyytää luottamuksellisen tarjouksen sähköpostitse: info@21casa.fi

Artikkeli sisältää yleistä tietoa. Avioeroon liittyvät omistus-, ositus-, laina- ja verokysymykset ovat tapauskohtaisia. Tarkistakaa oma tilanteenne tarvittaessa pankilta, Verohallinnolta tai perheoikeuteen perehtyneeltä juristilta.

Tutustu myös muihin aiheeseen liittyviin artikkeleihin:

Asunnon myynti ilman välittäjää

Miten asunnon ostotarjous muodostuu

Lähteet:

Suomi.fi: Miten omaisuus jaetaan ja lasten huoltajuus ratkaistaan

Verohallinto: Varainsiirtovero vaihtokaupan, osituksen ja perinnönjaon yhteydessä

Finlex: Avioliittolaki 38–39 §